Mécomptes publics,
François Ecalle
Depuis Paul Quilès en 1984, presque tous les ministres chargés du logement ont donné leur nom à une nouvelle variante de la niche fiscale relative aux investissements immobiliers locatifs, qui visait à l’origine un soutien temporaire de la construction.
La non-reconduction du dispositif Pinel à la fin de 2024 aurait pu laisser croire que ces niches temporaires disparaîtraient définitivement au bout de quarante ans. C’était oublier que “dans chaque niche fiscale, il y a un chien qui mord”, comme disait un ancien président de la commission des finances de l’Assemblée nationale.
Le “Jeanbrun” a ainsi remplacé le “Pinel” et les débats ont repris sur des sujets qui sont toujours les mêmes depuis plus de 40 ans. L’avantage fiscal est-il suffisant ou excessif ? Est-il ciblé sur les zones pertinentes ? Les plafonds de loyer sont-ils trop bas ou trop hauts ? Faut-il réserver cette niche aux investissements dans le neuf ou admettre ceux dans l’ancien ? Avec quel pourcentage minimal de travaux si c’est dans l’ancien ? Faut-il limiter l’avantage fiscal aux maisons ou aux appartements ? Avec quel avantage supplémentaire pour les investissements plus favorables à l’environnement ? Une réduction d’impôt est-elle préférable à un abattement sur le revenu foncier ?
Marché immobilier beaucoup trop complexe
Au bout de 40 ans, il faudrait finir par admettre qu’on ne trouvera jamais les bonnes réponses à ces questions parce que la réalité du marché immobilier sera toujours beaucoup trop complexe pour définir un dispositif efficient sur la base de quelques critères simples.
Ces aides ont certes un impact positif sur la construction de logements, mais il n’est pas sûr que ce soient les bons logements au bon endroit et pour les bonnes personnes. Il n’est en outre pas du tout évident que leur utilité pour la société soit suffisante pour justifier le coût budgétaire de ces niches (2,3 MdsE en 2024, dont une grande partie pour des dispositifs arrêtés depuis longtemps mais qui ouvrent encore droit à des avantages fiscaux).
“La réalité du marché immobilier sera toujours beaucoup trop complexe pour définir un dispositif efficient sur la base de quelques critères simples”
La construction de logements est bien sûr insuffisante en France, mais les causes de cette carence se trouvent dans les multiples contraintes qui pèsent de plus en plus lourdement sur l’offre : manque de terrains constructibles, réticences des futurs voisins et des maires vis-à-vis de nouvelles constructions, protection des locataires (encadrement des loyers, difficultés d’expulsions des occupants illégaux…), normes de construction, prélèvements obligatoires sur la détention, la transmission et les revenus du patrimoine immobilier.
Sous réserve de dysfonctionnements sérieusement documentés du marché, l’État est moins efficace pour déterminer où, comment et pour qui il faut construire. Il faudrait donc réduire ces contraintes sur l’offre, d’un côté, et réduire les aides fiscales ou budgétaires, de l’autre côté, en commençant par la suppression définitive des niches fiscales.
Le site www.fipeco.fr développe les analyses de François Ecalle.