La course aux labels verts des entrepôts logistiques

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Les entrepôts sont devenus des actifs de choix pour les investisseurs. Mais pour conserver leur avantage, les acteurs de l’immobilier logistique doivent montrer patte… verte : la certification de conformité aux normes environnementales est aujourd’hui incontournable. Sur le marché des labellisations, la bataille fait rage, dominée par l’affrontement entre l’anglo-saxon BREEAM et le français HQE. Mais les nouveaux venus se penchent sur des ­critères jusqu’ici inexploités : empreinte carbone, biodiversité, bien-être au travail ou connectivité numérique tentent de jouer leur carte.

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Investir oui, mais investir vert ! Le secteur de l’immobilier logistique n’échappe pas à la tendance générale à la labellisation systématique des actifs. Pour répondre aux exigences de la CSRD – la directive européenne sur la publication des informations en matière de durabilité – et de la taxonomie verte, promoteurs et investisseurs font la chasse aux labels. Sur ce marché, différentes certifications s’affrontent. Selon une étude récente de CBRE, plus de 70 % des transactions logistiques en Europe concernent désormais des bâtiments certifiés. Et la bataille est dominée par le duel entre le français HQE (haute qualité environnementale) et l’anglo-saxon BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method).

Plus de 70 % des transactions logistiques en Europe concernent désormais des bâtiments certifiés.

Chez Prologis, chaque nouvel entrepôt vise a minima la certification BREEAM. Le maître d’ouvrage spécialisé dans l’immobilier logistique privilégie ce label attribué par le Building Research Establishment (BRE), une ancienne agence gouvernementale britannique privatisée en 1997. “En Europe, c’est le mètre étalon. C’est le plus répandu. Il offre aux investisseurs le moyen de comparer les actifs à l’échelle du continent”, explique Paul Janssen, directeur de la construction chez Prologis. À travers le monde, plus de 100 000 immeubles tertiaires et entrepôts arborent cet écusson, devenu le gage écologique préféré des fonds d’investissement immobiliers.

Valorisation des déchets, gestion de l’eau, matériaux, aménagements paysagers… Dans la méthode BREEAM, chaque critère est évalué et reçoit un score spécifique, pondéré selon son importance relative. Le score total obtenu par un bâtiment détermine sa certification, qui peut aller de “pass” (“passable”) à “outstanding” (“exceptionnel”). La labellisation existe pour les bâtiments neufs (BREEAM New Construction) et pour le parc existant (BREEAM In-Use). La procédure est autodéclarative : le “BREEAM Assessor”, s’appuie sur les rapports de preuve rédigés par les entreprises candidates avec l’aide de bureaux d’étude locaux, sans qu’aucun tiers se rende jamais sur les lieux.

Le coût avantageux de BREEAM face à HQE

Prix moyen du processus : 8 000 euros pour 10 000 m² selon la Mutuelle des architectes français. Si la certification BREEAM s’est imposée sur le marché français, c’est en partie grâce à son coût. Le label HQE (haute qualité environnementale) revient, pour la même surface, à 20 000 euros, plus du double. “Le prix joue évidemment en la faveur de la certification BREEAM, d’autant plus que les entrepôts ont des surfaces importantes”, juge Ludovic Chambe, porte-parole ESG chez CBRE.

Autre différence majeure entre les deux labellisations : le niveau d’exigence. Le HQE est plus difficile à obtenir. Le processus de labellisation est plus long et nécessite plusieurs visites de site par un tiers certificateur choisi par Certivea, l’organisme qui délivre le label. Cette spécificité lui vaut l’adhésion d’entreprises cherchant à répondre aux exigences réglementaires européennes, selon la phase de leur choix : conception ou réalisation. Et des dizaines de promoteurs, de foncières et de chargeurs ont signé des accords-cadres pour labelliser leurs parcs “HQE bâtiments durables”, comme FedEx, Castorama ou Intermarché.

Mais d’autres se laissent rebuter. “Quand un client a 100 actifs dans son portefeuille, il choisit l’option la plus rapide et la plus simple”, poursuit Ludovic Chambe. Le spécialiste estime aussi que la labellisation HQE s’est complexifiée ces dernières années. Entre 2006 et 2016, les 14 thématiques de la norme NF-HQE n’ont jamais changé. Mais en 2016, une nouvelle labellisation baptisée “HQE bâtiments durables” rebat les cartes, avec 22 thématiques refondues. La biodiversité, l’adaptation au changement climatique, l’accessibilité en transports en commun ainsi que les émissions carbone du bâti font leur apparition. “Nous adaptons évidemment les critères aux spécificités de la logistique, en particulier sur la thématique des consommations d’énergie et d’eau, mais aussi sur celle de la connectivité des transports en commun”, explique Claire Tikhonoff, directrice du développement et des opérations chez Certivea.

Bas carbone : la carte du photovoltaïque

Naturellement, l’immobilier logistique n’est pas un bloc monolithique. “La logistique urbaine, centrée sur la construction, est intrinsèquement liée à la ville bas carbone. Les grandes plateformes logistiques, quant à elles, travaillent davantage sur leurs emprises foncières et sur la maîtrise et la production énergétiques”, poursuit Claire Tikhonoff. Pour améliorer leurs valorisations financières, obtenir des labels et se conformer à la réglementation, quasiment tous les projets qui sortent de terre arborent du photo­voltaïque, comme l’entrepôt 2DC1 de Prologis, qui a obtenu la labellisation BREEAM avec le score record de 93 %, niveau “outstanding”. En plus de la production annuelle d’électricité, estimée à 1,5 GWh, l’entrepôt de 100 000 m² est chauffé entièrement par géothermie : la chaleur emmagasinée dans le sol est redistribuée en fonction des saisons grâce à un système de thermopompes pilotées par intelligence artificielle.

Pour améliorer leurs valorisations financières, obtenir des labels et se conformer à la réglementation, quasiment tous les projets qui sortent de terre arborent du photo­voltaïque.

De moins en moins présente sur le marché, la labellisation attribuée par Certivea est le fruit d’un travail partenarial avec l’Afilog, l’association professionnelle phare du secteur, qui regroupe 130 entreprises européennes de l’immobilier logistique. Le référentiel HQE adapté au secteur de la logistique a été coconstruit par ces deux acteurs.

Aujourd’hui, l’Afilog cherche à aller plus loin en développant un indicateur de performance carbone du bâti logistique. “Sur cette question, BREEAM est assez lacunaire. Il manquait un outil, s’inspirant de l’analyse du cycle de vie de nos entrepôts, qui soit standardisé à l’échelle européenne”, détaille Diane Diziain, directrice de l’Afilog. Cette “calculette” carbone est actuellement en test sur 25 bâtiments en Europe, avant une possible évolution vers une labellisation autonome, qui serait délivrée par Certivea. Cette innovation vise à répondre aux besoins des investisseurs, de plus en plus focalisés sur les émissions carbone des actifs qu’ils achètent.

Le bien-être au travail : le secteur soigne son image

La biodiversité fait aussi partie des sujets primordiaux dans la logistique. L’Afilog travaille avec le label Biodivercity – lui aussi délivré par Certivea – pour l’adapter au secteur de la logistique. En avril dernier, l’association a publié son guide paysager pour guider les constructeurs. Objectif : créer des habitats favorables aux lézards, aux petits mammifères, aux oiseaux… “Notre force par rapport à d’autres classes d’actifs comme le bureau, c’est l’espace”, résume Diane Diziain.

Le travail sur les espaces extérieurs permet aussi parfois d’améliorer le bien-être au travail. Régulièrement attaqué sur la question des conditions de travail, le secteur soigne son image avec des labellisations spécifiques, comme la certification Well, qui juge des conditions de travail offertes par le bâti.

En créant des espaces de repos végétalisés, entourés de bosquets et de haies, les constructeurs peuvent développer des stratégies “cross-certifs”, comme les a baptisées Paul Janssen, qui répondent aux normes de plusieurs labels à la fois. L’aspect biodiversité permet de gagner des points pour le BREEAM et la qualité de l’espace de pause fait grimper la note pour la labellisation Well. “À l’intérieur des entrepôts, on se concentre également beaucoup sur l’accès à la lumière naturelle”, complète Paul Janssen.

À l’image du label Well, de nouveaux acteurs de la labellisation entrent régulièrement sur le marché de l’immobilier logistique. Wired Score, le dernier né sur ce segment d’actifs, certifie la connectivité numérique des entrepôts, à l’heure de la robotisation grandissante de la supply chain. 40 % des occupants prévoient d’adopter prochainement des technologies telles que les véhicules autonomes, les capteurs IoT (Internet des objets) et les systèmes de transport avancés. Marion Depuntis, à la tête du département Client Success pour l’Europe continentale chez Wired Score explique la stratégie du groupe : “en renforçant le reporting ESG et en soutenant le récit d’innovation, notre labellisation incite les propriétaires à attirer des capitaux, tout en garantissant que les bâtiments répondent à l’évolution des besoins numériques des locataires”.

Benoît Collet

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