L’immobilier redevient favorable aux acheteurs

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La fin de l’euphorie immobilière post-covid marque un tournant favorable aux candidats à l’achat immobilier. La baisse des prix, de 3,8 % en moyenne en deux ans en France, atteint 10 % dans certaines grandes agglomérations. Avec des taux d’emprunt en recul par rapport à 2023, les banques se montrent plus souples sur les conditions d’emprunt. Mais ce rebond reste fragile. Entre incertitudes politiques et inconnues sur l’avenir de certains dispositifs, les acheteurs naviguent à vue.

Il semblerait que les planètes soient enfin alignées pour réaliser des projets immobiliers. Après les années euphoriques post-covid, les prix reviennent à des niveaux plus corrects. Sur deux ans, ils sont en baisse de 3,8 %, dans l’ensemble de l’Hexagone. Paris enregistre même un repli d’un peu plus de 4 %. Les baisses sont vertigineuses à Nantes, Bordeaux et Lyon, qui avaient connu de spectaculaires croissances ces dernières années, et très nettes dans les grandes agglomérations et dans les banlieues des grandes villes de province (- 10 %).

Des opportunités sont donc à prendre, pour ceux qui ont le budget. Si l’inflation freine encore l’accession à la propriété de nombreux ménages, le pouvoir d’achat immobilier est en hausse. Sur un an, on gagne de la surface à l’achat : 3,75 m² à Nantes, 4,43 m² à Rennes, 5,89 m² à Lille… Les stocks s’accumulent. Le marché est plus favorable aux acheteurs. “Il faut se rappeler que jusqu’en 2022, vous aviez à peine le temps de visiter un bien qu’il était déjà vendu. Désormais, les acquéreurs ont du choix et du temps”, témoigne Brice Cardi, président du réseau coopératif d’agences immobilières L’Adresse.

Les primo-accédants courtisés

La bonne nouvelle, c’est aussi qu’il est désormais plus facile d’emprunter. “Nous constatons une reprise du crédit immobilier sur les cinq premiers mois de l’année”, indique Caroline Arnould, directrice générale du courtier de Capfi. Les conditions d’octroi de crédits sont plus souples, ce qui bénéficie particulièrement aux grandes agglomérations. “Il faut se rappeler qu’en 2023, l’apport personnel moyen requis avoisinait les 30 %. Cela représentait un effort important dans certaines zones où les prix sont élevés, comme l’Ile-de-France. Il est revenu à la normale, soit environ 10 %”, ajoute Brice Cardi. Les taux ont amorcé une baisse, et se maintiennent à un niveau relativement stable autour de 3,15 % à 3,20 % sur vingt ans et de 3,30 % sur 25 ans, à l’heure d’écrire ces lignes. Un reflux notable par rapport aux 4,20 % observés fin 2023.

Les banques s’arrachent les bons profils de primo-accédants. En quête de relais de croissance, elles voient l’immobilier comme un produit d’appel.

Dans ce contexte, les banques s’arrachent les bons profils de primo-accédants. En quête de relais de croissance, elles voient l’immobilier comme un produit d’appel, malgré leurs marges réduites sur les crédits bancaires. Au printemps, elles ont lancé des offres à des taux compétitifs. “Les meilleurs profils arrivent à obtenir des taux quasiment sous la barre des 3 % sur 20 ans. Les taux sont très hétérogènes, marqués par des hausses et des baisses. Plus que jamais, il convient de les comparer, sans oublier de faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur”, conseille Caroline Arnould.

Un rebond encore fragile

Conséquence de la baisse des taux, les prix des logements anciens ont timidement progressé au premier trimestre 2025, de 0,4 % sur un an, après de longs mois de chute. Une hausse franche des prix n’est pas forcément pour tout de suite, anticipent cependant les notaires de France dans leur dernière étude de juillet. Les huit baisses successives de la Banque centrale européenne ont favorisé la stabilité des taux, mais l’OAT (obligation assimilable du Trésor) à dix ans continue de limiter les marges de manœuvre des banques. Avec la perspective d’une année blanche et les menaces d’instabilité politique, la rentrée s’annonce à hauts risques.

La situation du marché immobilier reste d’ailleurs contrastée et le rebond reste fragile. “Après un excellent début d’année, le printemps n’a pas été aussi dynamique que prévu. 65 % de nos associés nous indiquent que le marché est en dents de scie”, note Brice Cardi. Certains segments affichent ainsi un regain de vigueur, comme le marché parisien très haut de gamme. “Nous enregistrons une hausse de 43 % des ventes par rapport à l’année dernière, avec un redémarrage fort, notamment grâce à la baisse des prix de l’ordre de 10 % à Paris, souligne Sébastien Kuperfis, président de la Maison Junot, spécialisé dans l’immobilier de luxe et ultraluxe. Près d’un tiers de nos acquéreurs sont des ‘golden primo-accédants’ ayant une très belle situation. Ils investissent en moyenne 850 000 euros.”

La création d’un statut de bailleur privé pourrait encourager la rénovation des passoires énergétiques et l’investissement immobilier pour la location de longue durée.

À ces incertitudes, s’ajoute l’attente d’un nouveau cadre pour l’investissement immobilier. S’oriente-t-on vers une baisse des soutiens à la rénovation énergétique pour les profils les plus aisés ? En raison de l’afflux de dossiers et de suspicion de fraudes, MaPrimeRénov’ a été suspendue jusqu’au 30 septembre. Pour l’heure, il n’est plus possible de déposer un dossier d’aide pour des travaux d’ampleur. Un projet de décret prévoit également que les travaux d’isolation des murs et les installations de chaudières biomasse ne pourront ainsi plus bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’ à compter de 2026 dans le parcours par geste, c’est-à-dire pour des travaux portant sur le chauffage et ou l’isolation uniquement.

La création d’un statut de bailleur privé (voir encadré) pourrait par ailleurs encourager la rénovation des passoires énergétiques et l’investissement immobilier pour la location de longue durée. Ce nouveau statut très attractif, s’il est adopté, s’appliquerait aux biens acquis après le 1er décembre 2025. C’est en tout cas ce que préconisent les parlementaires à l’initiative de ce nouveau dispositif, qui pourrait être inscrit dans le prochain projet de loi de finances.

Rénovation énergétique : des voies de passage

Dans ce contexte, quelles sont les opportunités ? Concernant les travaux de rénovation énergétique, il existe encore des voies de passage. Un volet de MaPrimeRénov’ reste actif : la rénovation orchestrée par la copropriété. “Les copropriétés ont été sacralisées depuis le début du dispositif. Et heureusement, car elles représentent 10 millions de logements en France, dont 30 % occupés par des locataires. Sans rénovation énergétique, ces biens deviennent inexploitables à la location et perdent jusqu’à 15 % de leur valeur à la revente”, analyse Pierre Evrard, directeur associé de Synergiec, intermédiaire en opérations de banque dans la rénovation énergétique.

L’immobilier neuf s’affirme également comme une option, sans les tracas des travaux. Si les prix sont repartis à la hausse, cet investissement offre des atouts, notamment des frais de notaire réduits. Les primo-accédants sont particulièrement encouragés. Pour alléger la facture, ils peuvent s’appuyer sur le prêt à taux zéro (PTZ), prolongé jusqu’en 2027, qui peut financer jusqu’à la moitié du prix du logement. Pour l’achat d’une résidence principale ou d’un bien destiné à la location de longue durée, il est également possible de bénéficier d’une exonération des donations familiales de 300 000 euros. Une disposition en vigueur jusqu’à la fin de l’année 2026.

Armelle Gegaden