■ Cet article en accès libre vous permet de découvrir la pertinence et l’utilité du Nouvel Economiste. Votre inscription à l’essai 24h gratuit vous permettra d’accéder à l’ensemble des articles du site.
Après deux années de grisaille, la pierre-papier reprend des couleurs en 2025. En atteste la collecte brute, en hausse au 2e trimestre de 15 % par rapport à 2024. Soucieux d’optimiser leurs placements, les épargnants peuvent être tentés de ne prendre en compte que les taux de distribution. Pourtant, le seul rendement ne suffit pas à juger de la qualité des actifs. D’autres critères doivent appuyer le choix, du profil de risque à la fiscalité en passant par le taux de recouvrement des loyers.
Après deux années difficiles sur le marché des SCPI, des signaux de reprise se confirment au deuxième trimestre 2025. Une amélioration amorcée fin 2024, dans un contexte économique compliqué. La collecte brute des SCPI atteint 2,6 milliards d’euros, en hausse de 15 % par rapport à la même période de 2024, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). De nouvelles SCPI voient le jour et d’autres revalorisent la valeur de leur part. La pierre-papier continue d’attirer des épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine dans l’immobilier tertiaire sans contrainte de gestion.
Avec 4,72 % de taux de distribution en 2024, selon l’Aspim, contre 2,5 % de rendement moyen pour les fonds en euros la même année et un taux du Livret A retombé à 1,7 % au 1er août dernier, les SCPI ont encore de sérieux atouts à faire valoir. “Les SCPI sont un moteur patrimonial. Elles peuvent encore augmenter leur présence dans l’épargne des Français”, souligne Franck Inghels, directeur de la distribution d’Inter Gestion REIM. Des propos confirmés par une étude menée par Bricks.co, proptech spécialisée dans les projets d’investissement immobilier, et publiée récemment, qui montre que parmi les huit Français sur dix prêts à investir leur épargne ailleurs que dans le Livret A, 19 % choisiraient des SCPI. Reste à savoir comment bien investir dans une SCPI et s’il faut privilégier le rendement ou la sécurité.
Avec 4,72 % de taux de distribution en 2024, contre 2,5 % de rendement moyen pour les fonds en euros, les SCPI ont encore de sérieux atouts à faire valoir.
La réaction instinctive de tout investisseur est de regarder le rendement d’un placement. Pour départager les SCPI, les nombreux classements existants tablent tous sur leur taux de distribution (TD), qui correspond au montant brut d’impôt que perçoit chaque année le porteur de part de SCPI. Certes, le TD est l’indicateur phare de la performance d’une SCPl, mais il n’est pas suffisant pour juger de sa qualité. Certains experts estiment délicat de parler de SCPI à hauts rendements et d’effectuer des comparaisons. “Il est difficile de comparer les SCPI, car chacune a une performance, une stratégie et une histoire différentes”, commente Christophe Bouthors, président de Telamon, qui a récemment lancé sa première SCPI diversifiée.
Georges Nemes, président du groupe Patrimmofi, va plus loin : “on ne peut pas parler de SCPI à haut rendement. Il existe des SCPI créées après la crise de 2023 qui ont bénéficié de conditions favorables pour leurs acquisitions et dont les premiers investissements ont affiché des rendements très confortables, contrairement à des SCPI plus anciennes qui ont beaucoup collecté au moment où les prix de l’immobilier étaient trop élevés”. Et de résumer : “les nouvelles SCPI profitent d’une situation conjoncturelle positive”. Georges Nemes recommande toutefois d’investir dans certaines SCPI récentes “pour moyenner ses avoirs à la hausse”.
SCPI à haut rendement et prise de risque
Pour nombre de professionnels du secteur, tout ce qui est “haut rendement” n’est pas d’or. “Les SCPI à haut rendement, dites ‘high yield’, induisent une prise de risque importante qui nous semble difficilement soutenable dans la durée”, fait remarquer Miranda Khabiri, directrice de l’international et du fund management chez Alderan, dont la SCPI Comète, lancée en 2023, a pourtant enregistré un TD de près de 11 % en 2024.
D’aucuns alertent sur la communication à laquelle certaines SCPI se livrent sur leurs hauts rendements. “Des SCPI peuvent en phase de lancement jouer sur le délai de jouissance [délai entre la souscription de parts de la SCPI et la date à laquelle les parts créées donnent droit à un pourcentage des revenus locatifs, ndlr] afin d’afficher des rendements supérieurs aux rendements réels”, précise Léonard Hery, directeur général d’Epsicap REIM, pour lequel le TD “se situe normalement sur le long terme entre 6 et 7 %”. “Quelques nouveaux acteurs du marché communiquent essentiellement sur le taux de rendement de leur SCPI. Parfois, il se peut que cela se fasse au détriment de la qualité des actifs”, confirme Christophe Bouthors. De son côté, Benjamin Le Baut, directeur général d’Alderan estime que “les très hauts rendements de certaines SCPI n’ont pas vocation à se maintenir sur le long terme”.
“Le vrai juge de paix du rendement d’une SCPI est le taux de rendement interne. Le taux de distribution n’est qu’un indicateur.”
De fait, comme tout autre placement, les SCPI sont soumises à des risques. Ni le capital, ni les performances ne sont garantis sur le long terme, car ils dépendent de plusieurs facteurs. “Pour bien choisir une SCPI, il est certes important de regarder le taux de rendement et les frais de gestion proposés, mais aussi et surtout la qualité des actifs et celle des locataires”, recommande Christophe Bouthors. Par ailleurs, les SCPI sont un placement immobilier, donc peu liquide, comme en témoignent les délais d’attente pour leur revente depuis l’été 2023 (lire en encadré). “En matière de SCPI, il n’existe pas forcément de mauvais choix. Le taux de rendement exprime en partie le risque. Il faut surtout être attentif à la performance”, témoigne Franck Inghels.
Les experts du secteur le répètent à l’envi : le TD ne doit pas être le seul indicateur auquel se fier lorsque l’on investit dans la pierre-papier. Léonard Hery conseille d’étudier d’autres indicateurs attestant tout autant de la solidité d’une SCPI. “Il importe d’observer le taux d’occupation financier (TOF) et physique des SCPI, de même que le taux de recouvrement des loyers et la valorisation des parts, souligne-t-il. La revalorisation des parts génère de la performance pour les investisseurs.” Et d’ajouter : “le vrai juge de paix du rendement d’une SCPI est le taux de rendement interne (TRI). Le taux de distribution n’est qu’un indicateur” .
La fiscalité, un critère à examiner
Les volumes de collecte des SCPI sont aussi à prendre en compte. “Il est important de se demander dans quoi la collecte est investie. Elle doit être maîtrisée”, affirme Georges Nemes, qui rappelle que jusqu’en 2022, “la surcollecte a impliqué des acquisitions dont les prix étaient au plus haut, créant un risque exceptionnel”. Regarder la régularité de la performance d’une SCPI est aussi une option valable. “La performance d’une SCPI est meilleure si elle est régulière”, indique Franck Inghels. La fiscalité des SCPI peut également être un critère. Elle est importante, puisque basée sur les revenus, qui sont en sus soumis aux 17,2 % de prélèvement sociaux. Cela explique, en partie, le succès rencontré ces dernières années par les SCPI européennes qui permettent de payer moins d’impôts et d’éviter les prélèvements sociaux. “Toutefois, la fiscalité est loin d’être intangible et ne doit en aucun cas constituer la première et la seule raison pour laquelle un épargnant achète une SCPI”, prévient Léonard Hery.
La fiscalité des SCPI est importante, puisque basée sur les revenus, qui sont en sus soumis aux 17,2 % de prélèvement sociaux.
Prendre des parts de SCPI par le biais d’une assurance-vie peut être fiscalement intéressant. “Mais la performance de la pierre-papier sera moindre, car l’assureur fera payer des frais de gestion sur les plus-values réalisées”, note Franck Inghels. Il reconnaît néanmoins que cela est pertinent pour les épargnants soumis à une tranche marginale d’imposition (TMI) supérieure ou égale à 41 %.
Enfin, pour Franck Inghels, “l’achat de parts de SCPI en nue-propriété n’est pas assez exploité ; cela permet pourtant d’investir dans du tertiaire avec une décote de 30 à 40 % des prix des parts et de récupérer son investissement au moment de la retraite, sans avoir eu à payer d’impôts sur le revenu ni d’IFI [impôt sur la fortune immobilière, ndlr]”. “L’investisseur doit privilégier ce qui convient le mieux à son profil et à son appétence au risque en analysant de manière approfondie les différents indicateurs reflétant la bonne gestion et la solidité des SCPI”, résume Miranda Khabiri. “Chez Alderan, nous cherchons à optimiser le couple rendement/risque de nos SCPI”, indique Benjamin Le Baut, qui rappelle qu’après la crise de 2023 “il est important que les épargnants comprennent bien ce dans quoi ils investissent et qu’il existe des risques dans chaque classe d’actifs”.
Miser sur la diversification
Pour minimiser ces risques, à ce jour, le maître-mot est la diversification. Selon l’Aspim, la “dynamique de collecte brute au premier semestre 2025 est nettement concentrée sur les SCPI à stratégie diversifiée (72 %)”, même si les SCPI de bureaux demeurent largement majoritaires en nombre (60,9 %). Cette diversification ne se limite pas seulement à la typologie d’actifs ou à la géographie des SCPI. Elle concerne aussi le choix des sociétés de gestion. “Toutes les SCPI sont soumises aux mêmes risques. En revanche, chacune d’entre elles a sa propre stratégie plus ou moins adaptée au contexte actuel. Pour chaque SCPI, il importe d’analyser l’état de service de ses fondateurs, mais aussi la qualité des actifs, le calendrier d’investissement et le niveau de diversification du portefeuille”, fait valoir Georges Nemes. Franck Inghels recommande de détenir des SCPI de différentes sociétés de gestion, “car celles-ci n’ont pas les mêmes stratégies d’allocations d’actifs.” “Il ne faut pas perdre de vue qu’un placement dans une SCPI s’envisage sur le long terme et n’est pas sans risque s ; la SCPI traversera à un moment ou à un autre une crise à laquelle il faut être préparé en anticipant. Cela exige une gestion à la fois dynamique et proactive”, résume Miranda Khabiri. Et de garder en tête que les performances passées ne préjugent en aucun cas des rendements futurs. “De l’évolution du marché immobilier actuel dépendra le rendement des SCPI demain”, conclut Léonard Hery.
Sophie Sébirot
Rémy Bourgeon, président d’Alderan
Entretien réalisé en collaboration avec Alderan
Pouvez-vous nous parler de la méthode Alderan ?
Créée en 2015 et agréée en 2017 par l’Autorité des marchés financiers, la société de gestion de portefeuille Alderan a lancé sa première SCPI, ActivImmo, en 2019. La méthode Alderan se compose d’agilité, de perspicacité et surtout d’une excellente connaissance de l’immobilier. Alderan analyse de manière très approfondie chaque actif immobilier, que ce soit sur le plan juridique, urbanistique, technique ou commercial. Une rigueur utilisée à chaque acquisition. Notre méthode rassure nos souscripteurs.
Les SCPI à hauts rendements sont-elles vouées à voir leur rendement diminuer ?
C’est une évidence. Au lancement, le nombre de parts de chaque nouvelle SCPI mises sur le marché est limité alors que les loyers peuvent être importants et conjugués à des acquisitions rapides, surtout à l’étranger : le taux de distribution est donc mécaniquement important. À mesure que la SCPI prend de l’ampleur, il faut rémunérer de plus en plus de parts et de souscripteurs. C’est la raison pour laquelle le taux de distribution diminue à moyen terme. Ainsi, la SCPI Comète, lancée en 2023 par Alderan, a enregistré un taux de distribution de 10,62% (1) en 2024, associé à un TRI à 12 mois de 0,62% (1). Cette année, nous visons 8% (2) pour un TRI à 10 ans de 6,5% (2). Il est difficile pour une SCPI de maintenir de hauts rendements au-delà de trois à quatre ans d’existence à moins de prendre des risques, ce qui n’est pas l’objectif d’une SCPI.
Pourquoi les SCPI se développent-elles autant à l’international ?
Ce développement s’explique par trois raisons :
1/ la croissance des autres marchés immobiliers européens est plus forte que celle du marché français, devenu moins porteur ces dernières années. Alderan investit sur des marchés plus dynamiques pour assurer un meilleur rendement, et une meilleure sélectivité des actifs (3).
2/ l’international permet une mutualisation des risques, puisque les cycles économiques et immobiliers diffèrent selon les pays.
3/ à l’étranger, les loyers des SCPI ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux [17,2 %, ndlr], ce qui allège la fiscalité des investisseurs. Ce développement international devrait se poursuivre.
(1) Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Tous les montants sont nets de frais de gestion mais bruts de fiscalité.
(2) Objectifs non garantis et nets de frais de gestion. Ces objectifs sont basés sur des projections et des simulations de la société de gestion.
(3) Les investissements passés et les rendements associés ne sont pas un indicateur fiable des investissements et rendements futurs.
Deux ans après la correction du marché, de nombreux épargnants peinent encore à racheter leurs parts de SCPI et à récupérer leurs fonds. Et pour cause, une SCPI est un placement immobilier de long terme, peu liquide, non coté en bourse, qui ne se revend pas aussi simplement qu’une action. Pour en sortir, il est nécessaire de faire une demande de retrait à la société de gestion. En temps normal, quelques semaines suffisent pour retrouver ses fonds, sachant que le délai varie selon les sociétés de gestion. En cas de marché déséquilibré, cela peut prendre plus de temps. En effet, la demande de retrait ne sera satisfaite que si un autre investisseur décide d’acheter des parts de la même SCPI.
Par ailleurs, l’augmentation de la demande de rachat des parts de SCPI peut poser des problèmes de liquidités aux sociétés de gestion. La majorité des parts en attente concernent les SCPI à dominante bureaux (73 % de la valeur totale), selon l’Aspim. De plus, l’ordre de retrait s’effectue pour les SCPI à capital variable selon le principe du “premier arrivé, premier servi”. Dans un document en date de février 2024, le médiateur de l’Autorité des marchés financiers (AMF) rappelle “qu’une demande de retrait même régulière, peut être exécutée dans un délai indéterminé”.
Par ailleurs, revendre ses parts de SCPI a un coût. En effet, la société de gestion appliquera une décote sur la valeur de retrait (prix de vente), qui peut être de 10 à 20 %, voire plus. En outre, si l’épargnant détient ses parts de SCPI depuis moins de cinq ans, le risque de pertes financières sera plus élevé, dans la mesure où les frais de souscription d’environ 10 % n’auront pas été amortis. “À moins que l’investisseur n’ait pas d’autre solution, je ne conseille pas de sortir des SCPI, qui sont des investissements immobiliers de long terme, dont l’objectif principal est la perception de revenus ; d’autant plus que la liste d’attente pour sortir de certaines SCPI en difficulté est en train de se réduire”, conseille Georges Nemes, président du groupe Patrimmofi.
• Au 1er semestre 2025, la collecte nette des SCPI a atteint 2,2 Mds€ (+29 % par rapport au 1er semestre 2024)
• Au 30 juin 2025, la capitalisation des SCPI s’établit à 87 Mds€ (+1 % sur un trimestre, mais -2 % sur un an)
Source : Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim)
SCPI, éloge de la diversité
Le retour en grâce des SCPI ?
Les SCPI jouent la carte écoresponsable
Nouvelle réglementation pour les SCPI
Que penser des nouvelles SCPI sans frais d'entrée ?
Les SCPI européennes contre les turbulences
Warning: Undefined array key 0 in /var/www/html/wp-content/plugins/nveco-annuairecontextuel/public/class-nveco-annuairecontextuel-public.php on line 122
Warning: Trying to access array offset on value of type null in /var/www/html/wp-content/plugins/nveco-annuairecontextuel/public/class-nveco-annuairecontextuel-public.php on line 122